Seit dem 01.06.2014 gilt in 59 Kommunen von NRW die Mietpreisbremse für laufende Mietverträge (Wir berichteten ausführlich in Newsletter Ausgabe 02/2014). Bei der Anpassung von Mietverträgen in diesen Kommunen beträgt die Kappungsgrenze fort an maximal 15 % bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der nächsten drei Jahre. Bisher lag die sogenannte Kappungsgrenze bei 20%.
Davon zu unterscheiden ist die Mietpreisbremse, die von der Bundesregierung zusätzlich eingeführt werden soll. Ein entsprechender Gesetzesentwurf legt fest, dass die zulässige Miete bei Neuvermietungen höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent steigen darf.
Des Weiteren werden die Landesregierungen ermächtigt, bis zum 31. Dezember 2020 durch Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt.
Als Begründung führt die Bundesregierung den immer enger werdenden Wohnungsmietmarkt sowie die hohen Mieten in den Ballungsgebieten an.
Diese löbliche und nachvollziehbare Zielsetzung wird allerdings von diversen Ausnahmen überschattet.
Denn die Mietpreisbremse gilt nicht:
1. für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden (Neubauten)
2. bei der Wiedervermietung einer Wohnung mit einer zulässig vereinbarten Miete. Der Vermieter soll nicht gezwungen werden, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.
3. bei Modernisierungen vor einer Wiedervermietung. Hier soll nach den Regeln einer Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis verfahren werden; eine erhöhte Miete ist also erlaubt.
Hinzu kommt auch noch, dass die Anknüpfung an die ortsübliche Vergleichsmiete sehr zweifelhaft für die Zweckereichung erscheint. In § 558a Abs. 2 BGB wird geregelt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete „aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart (...) worden sind“, gebildet wird. Die oben aufgeführten Ausnahmen sind aber in der Lage, die Vergleichsmiete dann indirekt weiter steigen zu lassen. Damit steigen dann wiederum auch die Preise bei einer Wiedervermietung.
Vor diesem Hintergrund kann man sich dann also schon fragen, ob diese Ausnahmen und deren Auswirkungen nicht faktisch den Zweck der Mietpreisbremse aushöhlen und sie nicht in erster Linie blinden Aktionismus der Bundesregierung darstellt.
Zu diesen Ausnahmen treten auch noch Fristenregelungen, die im Ergebnis geeignet sein könnten, völlige Verwirrung zu stiften.
So haben die Bundesländer 5 Jahre Zeit, bis zum 31.12.2020, Regionen festzulegen, in denen die Mietpreisbremse wiederum 5 Jahre gelten soll.
An einem Beispiel unserer Region lässt sich die Absurdität gut verdeutlichen: Gehen wir davon aus, dass die Mietpreisbremse in Brühl von 2015 – 2020 gilt, in Wesseling von 2017 – 2022, in Hürth von 2018- 2023 und in Bornheim 2020 – 2025. Wo und wie genau soll sich der Mieter, der im Übrigen natürlich selbst Verstöße gegen die Mietpreisbremse geltend machen muss, über die für ihn gerade zutreffende Regelung informieren? In der Praxis sieht sich der Mieter mehrere Wohnungen, ggfs. auch in verschiedenen Gebieten, während seiner Suche an. Er muss also jedes Mal im Einzelfall überprüfen, ob der Vermieter nun auch die korrekte Höhe an Miete verlangt.
Und nun stellen Sie sich das ganze auch noch für einzelne Stadtteile innerhalb Kölns vor... An Absurdität ist diese Regelung wohl kaum zu überbieten.
Schon im letzten Newsletter fragten wir uns, ob die Einführung einer Mietpreisbremse tatsächlich zu einer Entspannung der Wohnungssituation führen würde. Denn unserer Meinung nach müsste für eine spürbare Entspannung vor allem mehr und neuer Wohnraum geschaffen werden. In dieser Ausgestaltung, wie sie von der Bundesregierung angestrebt wird, können wir uns eine Verbesserung des Wohnungsmarktes unter Berücksichtigung der Bedürfnisse aller Akteure jedenfalls nicht so recht vorstellen.
